Téléphone 04 78 82 60 63

FUHRMANN AVOCAT    Avocat en DROIT IMMOBILIER

 


Accueil >> ACTUALITÉS



<< Retour

Vente immobilière : Publiez et c'est gagné !

Si deux personnes acquièrent successivement le même bien immobilier auprès d'un vendeur qui le cède deux fois, laquelle en est le propriétaire ?

Aussi surprenant que cela puisse paraître, la situation reste relativement fréquente surtout en périodes haussières.

En principe, toute vente d'immeuble doit être publiée à la Conservation des Hypothèques pour être opposable aux tiers et est soumise au formalisme d'un acte notarié.

Les promesses réciproques (synallagmatiques) de vente, assorties de conditions suspensives, doivent également être publiées. Mais de nombreux notaires s'en dispensent jusqu'à la réalisation des conditions suspensives, en raison du coût de cette publication.

Il s'agit d'une imprudence qui peut être lourde de conséquences.

En effet, contrairement à ce que l'on pourrait supposer, ce n'est pas celui qui a signé un compromis de vente le premier qui devient propriétaire, mais celui qui a procédé le premier à la publication de son titre à la Conservation des Hypothèques.

Mais qu'en est-il si le second acquéreur avait parfaitement connaissance de la signature d'un premier compromis de vente ?

Dans cette hypothèse, la Cour de cassation considérait jusqu'à récemment qu'il était de mauvaise foi, et que sa vente était nulle (Cass. civ. 3ème, 3 octobre 1974, N° de Pourvoi : 73-11022).

La mauvaise foi a d'abord été définie sévèrement comme la collusion frauduleuse entre le vendeur et le second acquéreur, puis de manière plus souple par la simple connaissance du premier compromis par le second acquéreur (Cass. civ. 3ème, 4 janvier 1983, N° de Pourvoi : 81-14546).

Mais au cours de l'année 2010, la Cour de cassation a opéré un revirement de jurisprudence (Cass. civ. 3ème, 10 février 2010, N° de Pourvoi : 08-21656), confirmé depuis (Cass. civ. 1ère, 12 janvier 2011, N° de Pourvoi : 10-10667), selon lequel seule la publication permet de rendre la vente opposable, nonobstant la connaissance qu'avait le second acquéreur de la signature d'un compromis antérieurement au sien.

En d'autres termes, si le second acquéreur du bien immobilier publie son compromis de vente avant le premier acquéreur en date, il devient le propriétaire, même s'il est de mauvaise foi, de sorte que la jurisprudence récompense le prix de la course.

Dans un récent arrêt du 19 juin 2012 (Cass. civ. 3ème, 19 juin 2012, N° de Pourvoi : 11-17105), la Cour de Cassation fait presque preuve de cynisme en portant sa jurisprudence au paroxysme.

Dans cette espèce, une commune avait vendu un terrain à l'un de ses administrés. Un second avait conclu un échange de parcelles avec le premier, de sorte qu'il devait acquérir le bien auprès de la commune en lieu et place de l'acquéreur initial. Mais il n'avait finalement pas concrétisé cet échange. Il ne s'embarrassa pourtant pas de scrupules et affirma le contraire au maire de la commune pour le convaincre de signer avec lui la vente notariée du bien, puis pour publier cette vente.




Le premier acquéreur évincé par cette manœuvre cria non point seulement à la mauvaise foi, mais à la fraude. Il fit ainsi valoir l'adage selon lequel la fraude corrompt tout, « Fraus omnia corrumpit ».

Rien n'y fit, la Cour de cassation confirme qu'en toutes circonstances, il importe de courir le premier à la Conservation des Hypothèques pour faire valoir sa propriété.




Vente immobilière : Publiez et c'est gagné !

 

 

 

 

100 F Cours Lafayette - 69003 LYON - Téléphone : 04 78 82 60 63
rhinoferos © 2019
En poursuivant votre navigation sur ce site, vous acceptez nos CGV et l'utilisation de cookies pour vous proposer des contenus et services adaptés à vos centres d'intérêts et vous permettre l'utilisation de boutons de partages sociaux.
En savoir plus sur ces paramètres
Fermer